Thị trường bất động sản ở hầu hết các quốc gia không có tổ chức hoặc hiệu quả như thị trường của các công cụ đầu tư khác có thanh khoản cao hơn. Các tài sản riêng lẻ là duy nhất đối với chính nó và không thể thay thế trực tiếp. Điều này đặt ra một thách thức lớn đối với một nhà đầu tư đang tìm cách xác định giá cả và cơ hội đầu tư. Vì lý do này, việc định vị các tài sản để đầu tư có thể liên quan đến công việc và cạnh tranh đáng kể giữa các nhà đầu tư để mua các tài sản riêng lẻ có thể rất khác nhau tùy thuộc vào kiến thức về tính khả dụng của tài sản đó. Thông tin bất cân xứng là khá phổ biến trong thị trường bất động sản. Điều này làm tăng rủi ro giao dịch, nhưng cũng cung cấp nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư để có được tài sản với giá hời. Các doanh nhân bất động sản thường sử dụng nhiều kỹ thuật thẩm định để xác định giá trị tài sản trước khi mua.

Các nguồn tài sản đầu tư điển hình bao gồm:

• Danh sách thị trường (thông qua nhiều dịch vụ niêm yết hoặc sàn trao đổi thông tin thương mại)
• Đại lý bất động sản và môi giới bất động sản
• Các ngân hàng (chẳng hạn như các bộ phận thuộc sở hữu bất động sản của ngân hàng cho REO và bán hàng ngắn)
• Các cơ quan chính phủ (như Fannie Mae, Freddie Mac và các cơ quan chính phủ khác)
• Đấu giá công khai (bán nhà bị tịch thu, bán bất động sản, v.v.)
• Bán hàng cá nhân (giao dịch bán bởi chủ sở hữu)
• Nhà bán buôn và đầu tư bất động sản (sang tay)
• Thông qua cổ phiếu trong một REIT được niêm yết

Khi một tài sản đầu tư đã được định vị, và thẩm định sơ bộ (điều tra và xác minh điều kiện và tình trạng của tài sản) đã hoàn thành, nhà đầu tư sẽ phải thương lượng giá bán và kỳ hạn bán với người bán, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán. Hầu hết các nhà đầu tư sử dụng các đại lý bất động sản và luật sư bất động sản để hỗ trợ quá trình mua lại vì nó có thể khá phức tạp và các giao dịch được thực hiện không đúng cách có thể rất tốn kém. Trong quá trình mua lại bất động sản, một nhà đầu tư thường đưa ra lời đề nghị mua chính thức bao gồm thanh toán "tiền đặt cọc" cho người bán khi bắt đầu đàm phán để bảo lưu quyền của nhà đầu tư để hoàn thành giao dịch nếu giá cả và các điều khoản có thể được thỏa thuận một cách thỏa đáng. Số tiền đặt cọc này có thể hoặc không thể được hoàn lại và được coi là một tín hiệu về mức độ nghiêm túc về ý định mua của nhà đầu tư. Các điều khoản của đề nghị cũng thường sẽ bao gồm một số dự phòng cho phép nhà đầu tư có thời gian hoàn thành thẩm định, kiểm tra tài sản và tìm kiếm nguồn tài chính cùng với các yêu cầu khác trước khi mua. Trong thời gian dự phòng, nhà đầu tư thường có quyền hủy bỏ đề nghị mà không bị phạt và được hoàn lại tiền ký gửi đặt cọc một cách nghiêm túc. Khi các khoản dự phòng đã hết hạn, việc hủy bỏ đề nghị, người mua thường sẽ mất các khoản tiền đặt cọc và cũng có thể có các khoản phạt khác.

Tài sản bất động sản thường rất đắt so với các công cụ đầu tư có sẵn rộng rãi khác (như cổ phiếu hoặc trái phiếu). Chỉ hiếm khi các nhà đầu tư bất động sản trả toàn bộ số tiền mua giá của một tài sản bằng tiền mặt. Thông thường, một phần lớn của giá mua sẽ được tài trợ bằng cách sử dụng một số loại công cụ tài chính hoặc nợ, chẳng hạn như khoản vay thế chấp được thế chấp bằng chính tài sản đó. Số tiền của giá mua được tài trợ bằng nợ được gọi là đòn bẩy. Số tiền được tài trợ bằng vốn tự có của nhà đầu tư thông qua tiền mặt hoặc chuyển nhượng tài sản khác được gọi là vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ đòn bẩy trên tổng giá trị thẩm định (thường được gọi là "LTV", hay tỷ lệ khoản vay/giá trị thế chấp thông thường) là một thước đo toán học về rủi ro mà nhà đầu tư đang thực hiện bằng cách sử dụng đòn bẩy để tài trợ cho việc mua bất động sản. Các nhà đầu tư thường tìm cách giảm yêu cầu vốn chủ sở hữu và tăng đòn bẩy của họ, để lợi tức đầu tư (ROI) của họ được tối đa hóa. Người cho vay và các tổ chức tài chính khác thường có yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với các khoản đầu tư bất động sản mà họ đang được yêu cầu tài trợ, thường là theo thứ tự 20% giá trị thẩm định. Các nhà đầu tư tìm kiếm yêu cầu vốn chủ sở hữu thấp có thể khám phá các thỏa thuận tài chính thay thế như là một phần của việc mua bất động sản (ví dụ: tài trợ cho người bán, phụ thuộc người bán, nguồn vốn cổ phần tư nhân, v.v.)

Nếu bất động sản đòi hỏi phải sửa chữa đáng kể, những người cho vay truyền thống như ngân hàng thường sẽ không cho vay bất động sản và nhà đầu tư có thể được yêu cầu vay từ một người cho vay tư nhân sử dụng khoản vay ngắn hạn như khoản vay tiền cứng. Các khoản vay bằng tiền cứng thường là các khoản vay ngắn hạn trong đó người cho vay tính lãi suất cao hơn nhiều vì tính chất rủi ro cao hơn. Các khoản vay bằng tiền cứng thường có tỷ lệ khoản vay/giá trị thấp hơn nhiều so với các khoản thế chấp thông thường.

Một số tổ chức đầu tư bất động sản chẳng hạn như công ty ủy thác đầu tư vào bất động sản (REIT) và một số quỹ hưu trí và quỹ phòng hộ có dự trữ vốn đủ lớn và chiến lược đầu tư cho phép 100% vốn nằm trong tài sản mà họ mua. Điều này giảm thiểu rủi ro đến từ đòn bẩy nhưng cũng hạn chế ROI tiềm năng.

Bằng cách tận dụng việc mua bất động sản đầu tư, các khoản thanh toán định kỳ cần thiết để phục vụ nợ tạo ra một dòng tiền âm liên tục (và đôi khi lớn) bắt đầu từ thời điểm mua. Điều này đôi khi được gọi là chi phí "giữ lại" của khoản đầu tư. Để thành công, các nhà đầu tư bất động sản phải quản lý dòng tiền của họ để tạo đủ thu nhập tích cực từ tài sản để ít nhất bù đắp chi phí giữ lại.

Với việc ký kết Đạo luật JOBS vào tháng 4 năm 2012 của Tổng thống Obama, đã có một sự nới lỏng về các chào mời đầu tư. Một phương pháp mới hơn để tăng vốn chủ sở hữu với số lượng nhỏ hơn là thông qua quỹ cộng đồng bất động sản có thể tập hợp các nhà đầu tư được công nhận và / hoặc không được công nhận cùng nhau trong một phương tiện đặc biệt cho tất cả hoặc một phần vốn cổ phần cần thiết cho việc mua lại. Fundrise là công ty đầu tiên gây quỹ đầu tư bất động sản tại Hoa Kỳ.[1][2]